역전세 보증금 대출 시행 규제 완화 DTI 60% 전세금 반환 조건 기준 한도

1. 전세 보증금 반환대출 완화

최근 부동산 경기 하락의 여파로 전세 보증금도 덩달아 하락하면서, 세입자들의 전세금 반환에 어려움을 겪고 있는 임대인(집주인)이 상당수 발생하게 되었다. 이러한 어려움은 임차인이 제때 임차보증금을 받지 못하게 되어 이주를 못하게 되는 상황이 발생할 수도 있으며, 임대인들은 보증금 반환 시 그 차액을 보전해 주기 위한 자금 마련에 어려움을 겪게 된다.  

정부는 이러한 이러한 불편과 어려움을 해결하고자 1년간 전세 보증금 반환 대출 규제를 완화하여 원활한 보증금 반환이 될 수 있도록 할 방침이다. 7월 27일부터 1년간 한시적으로 시행되는 규제 완화는 역전세난으로 인한 세입자의 주거불안정을 일부분 해소할 것으로 기대가 된다.

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2. 세부 대출 기준

1) DTI 60% 적용

 금융위원회는 이달 27일부터 시행되는 전세금 반환 대출 시 기존의 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 대신하여 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용한다. DSR의 경우 모든 금융기관의 대출을 포함해서 대출자의 소득 대비 원리금 상환 비율을 계산을 하지만, DTI는 대출을 받으려는 해당 주택담보대출 외 대출의 원금을 제외한 이자 상환분만 반영을 한다. 따라서 DSR 보다 DTI가 훨씬 대출을 받기가 수월하다.

 

2) 지원 대상

이번 규제 완화의 지원 대상은 7월 3일 이전 임대차계약이 체결이 되어야 하고 내년인 2024년 7월 31일까지 계약기간이 만료되는 임대인을 대상으로 한다. 이번 규제 완화가 한시적으로 1년 간만 시행되는 만큼 내년 7월 말로 계약이 종료되어 전세 보증금을 실제로 반환을 해야만 하는 대상에만 적용이 된다고 보면 된다.

 

3) 대출 한도

이번 발표에 따르면 대출 한도는 기존 전세금에서 신규 전세금을 뺀 차액이다. 즉 기존 전세금 - 신규 전세금 = 대출 한도이다. 이번 규제 완화가 최근 불거진 역전세난을 해소하고자 하는 취지임을 감안한다면 대출 한도 산정은 타당하다고 본다. 또한 이렇게 받은 대출금액은 전세보증금 반환 용도에 한정된 만큼  대출을 실행한 은행에서는 기존 세입자의 계좌로 직접 입금을 해준다. 만약 기존 세입자가 전세자금대출을 받았다면 이를 취급한 은행으로 입금이 된다.

 

4) 임대인 규제 사항

 임대인인 집주인에 대해서는 반환 대출 이용기간에는 신규 주택 구입이 금지된다. 만약 몰래 집을 구매한 후 적발이 되면 대출이 전액 회수가 되고 향후 3년간 신규 주택의 담보대출을 받을 수가 없다.

 

집주인이 신규 세입자를 구하지 못하는 상황이어도 대출은 가능한데 이때 대출 한도는 전세 보증금이 되며 1년 내에 신규 세입자를 구하면 전세 보증금을 받아서 대출을 상환해야 한다. 만약 신규 세입자를 구하지 못할 경우엔 집주인이 직접 거주하는 것도 가능하며, 약정 위반으로 인한 수수료를 내야 하고 2년간 실거주 의무가 있으며 은행에서는 실거주 여부를 모니터링한다.

 

집주인이 처음부터 실거주를 위한 대출 목적이라도 가능하다. 대출이 실행된 후 한 달안에 입주를 해야 하며, 동일하게 2년의 실거주 의무가 발생을 한다.

 

신규 세입자의 리스크 방지를 위해서 집주인은 전세반환보증 상품에 필수로 가입을 해야 한다. 신규 세입자와 계약 시 반드시 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 명시하고 계약서 작성을 해야 한다. 신규 세입자가 입주한 3개월 내에 직접 가입을 하거나 세입자의 보증료 비용을 대신 부담해야 한다.